점포구입요령(1)

 '점포 창업의 성패는 입지다'라는 말을 우리 주변에서 많이 듣는다. 그만큼 사업에서 점포가 중요하다

  는 말 일 것이다. 이렇게 중요한 점포를 구입할 때에는 여러 가지 사항을 고려하여 결정하여야 되지

  만 그 중에서도 필수적으로 살펴야 할 내용들이 있다.

우선 점포 구입 작업의 효율성을 높이자면 합리적인 순서에 따라 일을 진행하는게 좋다.

상권조사를 아무리 열심히 해도 본인이 하려는 업종과 맞지 않다면 ....또는 점포 시설조사나 공부 조사는 했는데 정작 점포 크기가 해당 업종에 부적합하다면.......상권조사를 열심히 했는데 법률상 해당 업종의 허가가 나지 않는 점포라면 .....이런 헛수고를 막는 바른 점포 입지 조사 절차를 알아둘 필요가 있다. 점포 매입에 따른 절차는 대략 다음순서로 이뤄진다.

1. 업종을 선정

2. 후보지역을 선정

3. 매물 및 임대 정보를 수집

4. 후보 점포를 선정

5. 후보 점포를 현장 방문

6. 후보 점포를 압축

7. 점포 현장 조사

8. 공부 서류를 조사

9. 입지조사

9-1. 지리적 입지조건

9-2. 기능적 입지조건

10. 상권조사 및 분석

11. 매출 및 손익 예상

12. 점포 확인

13. 공부 확인

14. 계약조건 검토(기존 사업장 인수 시 권리금 유.무 제품 리스트를 만들어 확인 후 현재 시세와

    비교 검토 후 협상을 통해 코스트를 낮춤)

15. 계약

상권분석을 통해 시장 규모를 파악해야 하는데 이를 위해 시간대별 유동인구, 연령층, 소득수준, 주변환경, 소비자 특성 등을 검토해야한다. 또 점포가 위치한 곳이 자기의 업종에 맞는 입지인지 살펴보는 일도 잊어서는 안 된다. 이러한 사항을 조사 분석한 후에 점포의 하자 유무, 임대조건, 임대인에 대한 사항 등 법률적으로 하자가 있는지를 살펴보아야 한다.

이 때 반드시 점검하여야 할 내용은 등기부등본, 토지대장, 가옥 및 건축물대장, 도시계획 확인원 등으로 알 수 있다. 계약자와 소유자의 일치여부, 권리 침해사실 여부, 재개발이나 도시계획 해당 여부 등도 살펴보아야 한다.

이런 절차가 끝나 후에 점포 계약을 하여야 하는데 점포 계약은 소유자 와 직접 계약을 하되 부득이 본인과의 계약이 불가할 때에는 위임장을 대리인에게 지참하게 하여 계약해야 한다. 계약서는 정부에서 정한 표준계약서를 사용하되 내용은 쉽고 명확하게, 숫자는 한글과 아라비아 숫자를 병행하여 차후 분쟁의 소지가 없도록 사 전에 철저한 준비를 하여야 한다.

상권에 영향을 주는 요인들

상권조사를 한 다음에 입지 조사를 하는게 일반적인데 상권 요인은 창업자의 힘으로 변화시키기 어려우므로 초기에 세밀하게 조사해야 할 필요가 있다. 상권에 영향을 주는 요소로는 다음사항이 있다.

1. 상가 주변의 인구밀집도

상가 앞 유동인구나 배후 인구가 많을수록 상권은 활성화된다. 단 상가 앞 유동인구가 스쳐지나가는 사람들이라면 상권에 대한 구매력이 떨어질 수 있다. 그 것을 피하자면 상가 안이나 상가 주변에 인구를 흡입할 수 있는 집객력 있는 기관이 있는 것이 유리하다.

가령 버스전철역이 있다는 것은 상권의 인구 밀집도를 높여주는 요인이지만 그 자체가 상권의 구매력과 직결되는 것은 아니다. 인구 밀집도를 높이는 요인과 함께 그 상권에 인구를 머무르게 하는 흡인력, 즉 스포츠센터가 있거나 쇼핑센터, 백화점 등이 있다면 한결 더 유리한 조건인 것이다.

2. 상가 주변 인구의 소비성향 및 소득수준

가장 구매력이 있는 계층은 중산층이다. 생활수준이 너무 낮거나 너무 높으면 구매수준이 떨어진다. 생활수준이 너무 높은 경우 중심 상가 쪽으로 구매력이 흩어진다.

3. 주변의 편의시설

앞에서 말한 상가의 집객력을 높이는 요소다. 학교 금융기관 스포츠센타 등 각종 편의시설에 의해 유동인구의 이동경로가 결정된다. 일일 유동인구의 수가 12시간 기준으로 3,000명 미만인 경우에는 상권이 형성되기 어렵다고 보시면 됩니다.

4. 상권의 독점적 권리 여부다

일반적으로 생각하기에는 상권이 무한히 확장될 여지가 있으면 그 상권의 발전가능성도 높다고 생각하기 쉽다. 물론 전혀 틀린 생각은 아니다. 하지만 해당 상권의 팽창이 기존 상권에는 부정적인 영향을 끼치는 경우도 적지 않다. 일반적으로 도매가 아닌 소매 상권이 포섭할 수 있는 세력에는 한계가 잇다. 해당 지역을 중심으로 걸어서 10분 거리 정도의 인구를 대상으로 하는 게 보통이다.

따라서 현재의 상권이 더 팽창해서 커진다면 경쟁업종이 생겨날 가능성이 커지는 것이다.

5. 배후 세력의 성장성

만일 특정지역의 중심상가가 있다고 하자. 그 상가 주변에 제법 규모가 큰 아파트 단지가 곧 입주를 시작한다면 그 상가는 가만히 앉아서 상권이 확장되는 셈이다. 따라서 상가를 고를 때는 당장의 실리 못지않게 보다 긴 안목에서 인구와 가구 수, 해당 주민의 소득수준을 바라보는 태도가 필요하다. 백화점의 경우 적극적인 영업을 통해서 고객을 늘려가는 고객창출 형 유통형태다. 이에 비해서 소매 상권은 부단한 고객과의 접촉을 통해서 고정고객을 확보해야 하는 고객밀착형이므로 어느 정도 시간에 대한 투자가 필요하다.

6.주차장 확보

현대는 마이카 시대다. 중상류층을 상대로 하는 점포일수록 규모가 큰 상가일수록 업종이 많이 들어선 상가일수록 주차장 확보가 잘 돼있어야 손님들이 많이 찾는다. 아울러 주차장이 필요한 업종이라면 덧붙여 차량진입이 쉬운 곳이 유리하다.

7. 경쟁업소와 보완업소의 밀접정도

업종에 따라서 경쟁업종이 밀집돼있는 것이 유리한 것도 있고 가급적이면 경쟁업소와 멀리 떨어질수록 유리한 업종(미용실)도 있다. 일반적으로 패션처럼 자주 찾는 업종이 아닌 것은 함께 모여 있는게 유리하고 생필품 등 근린생활업종은 서로 떨어져 있을수록 유리하다. 

유동인구 조사 요령

점포를 고를 때 가장 궁금한 것은 가게 주변으로 사람들이 얼마나 지나다니느냐다. 인적이 드문 곳보다 사람이 많이 모이는 곳 일수록 당연히 장사가 잘되기 때문이다.

점포 앞의 통행량은 시간대, 요일, 기후에 따라서도 달라질 수 있다. 꼭 조사해둬야 하지만 아무 때나 길목에 서서 지나가는 사람 수를 세고 있을 수도 없는 일.

또 점포 앞의 유동인구가 아무리 많아도 가게에 들어오는 사람, 즉 입점자수가 적으면 소용이 없으므로 여러 가지 상황을 고려해 다각도로 통행량 조사를 해야 도움이 된다.

■ 총 통행량 조사

해당 점포 앞 전체 통행량을 조사하는데 이 때 염두에 둬야 할 점은 다음과 같다.

① 요일의 특징과 기후 등을 차별화해서 반복 조사해야 한다. 가령 평일과 주말 통행량이 다를 수 있고 같은 주말이라도 토요일과 일요일의 통행량은 크게 차이가 날 수 있다. 단기간에 조사하기는 힘들겠지만 여건이 된다면 날씨 기후에 따른 통행량 변화도 조사하는게 안전하다.

② 해당 업종에 손님이 가장 몰리는 시간대의 통행량 조사에 특히 신경을 써야 한다.

술과 안주를 파는 음식점이라면 5-7시 이후부터 심야 시간대까지의 통행량이 중요하며 주부들의 장바구니를 노리는 업종이라면 3시부터 8시까지가, 학생들을 겨냥하는 사업이라면 하교시간대의 통행량이 중요하다. 하지만 대개의 경우 하루의 일반적인 통행량 조사는 오전 8시부터 오후 8시까지 12시간동안의 통행량을 조사하며 심야시간일 경우는 24시간의 통행량을 조사한다.

③ 통행량 조사를 할 때는 시간대 별로 통행인구수를 기록해야한다. 즉 1시간이 지나면 0에서부터 다시 세기 시작해야 한다.

④ 가게 앞 통행인구는 여러 방향에서 모일 수 있으므로 각 방향에서의 입체적 통행량 조사를 해야한다. 가게 앞은 물론 도로 건너편 통행량까지 함께 조사하는게 기본이다.

⑤ 승용차로 찾아오는 고객이 많다면 필요할 경우 자전거나 승용차 이용 통행량까지 함께 조사해야 한다. 하지만 일반적인 업종이라면 차량 통행량은 조사하지 않아도 된다.

⑥ 마지막으로 이렇게 통행량 조사를 한 후에는 이 자료를 그래프로 그려서 파악하는게 효과적이다.

내점객 조사

유동인구 중에서 가게로 들어오는 사람이 얼마나 되는지를 조사하는게 입점객 비율 조사다.

조사방법으로는 해당 점포에 들어가는 손님 숫자와 가게를 기웃거리는 사람까지 함께 조사하는 것이 있다. 또 전체 통행인구중 10%정도에게 설문조사 등을 실시해서 조사하는 방법이 있다.

점포 구입 요령(2)

■ 통계자료를 활용한 지역인구수, 성별 조사방법

동회에서 해당 지역의 인구수나 성별 등을 물어볼 수 있으며 구청에는 각 업종별 담당자가 있어 가령 탁아방이 우리 동네에 몇개나 있는지 알아보고 요즘 신규개설 및 폐업 등의 현황에 대해서 알아보려면 사회복지과 탁아방 담당자에게 물어보면 자세한 내용을 알 수 있다.

그밖에도 인허가가 필요한 업종은 해당 분야의 인허가를 담당하는 관청이나 협회 기관 등에 문의를 하면 해당 업종의 해당 지역내 동향에 대해서 알 수 있다.

역세권이라면 해당 역의 하루 이용객수는 해당 역에 물어보면 바로 알 수가 있다.

좁은 상권을 대상으로 점포를 얻을 경우 본인이 직접 발로 뛰지 않아도 대략적인 예상 고객수를 효과적으로 파악할 수 있는 방법도 많이 있다.

가령 초등학생을 겨냥한 사업을 하려고 한다면 초등학생수를 일부러 알아볼 필요 없이 해당 지역 초등학교의 학생수를 파악하면 된다.

또 젊은 부부의 거주 비율을 알아보려면 아파트 평수가 넓은지 좁은지 알아보는 방법도 있지만 더 빠른 것은 초등학교수와 유치원수, 유아원수, 탁아방수를 알아보는 것이다.

출산용품 할인점을 하기 위해서 가임여성이 많은지, 상권 규모가 괜찮은지 알아보려면 해당 지역내 산부인과 수를 조사해 보면 효과적이다. 이렇게 관련 기관을 통해 간접적으로 시장 조사를 하게 되면 시간도 절약되고 정확성도 높아 효율적이다.

점포 권리금과 보증금 적성수준 계산요령

인근에 서로 붙어있는 가게인데도 매물마다 권리금이나 보증금 월세가 다 달라 어떤 점포가 비싼건지 어떤 점포가 비용이 많이 드는 건지 비교하기가 어렵다. 점포를 구할 때 드는 비용은 권리금 보증금 월세 세 가지가 있다. 해당 점포의 가치는 이 세 가지에 고르게 반영돼있다고 보면 된다.

중심상권 등 목이 좋을 곳일수록 권리금뿐 아니라 보증금이나 월세가 비싸다. 주인이 상가전문 임대업자일 경우 월세를 비싸게 받으려는 경향이 강하고 신축건물은 월세보다는 보증금으로 받으려고 하는 경우가 많다.

사업경험이 없는 분들은 같은 거리에 가까이 붙은 점포들도 보증금액수나 월세 권리금이 조금씩 다르면 어떤 점포가 비싼지 가늠이 안 될 수도 있다.

이럴 때는 보증금과 월세, 권리금을 모두 합해서 평당 전세가격으로 환산해보면 점포의 가격을 비교하기가 쉽다. 또 이렇게 환산해서 계산하면 매장에 들어가는 비용이 정확히 어느 정도인지도 알 수 있다. 초보자들은 매달 들어가는 월세만 점포 비용으로 생각하기 쉬운데 보증금이나 권리금도 평당 전세가로 환산해 손익계산을 할 때 고려를 해야 한다.

종종 사업 전에 이런 방식으로 손익계산을 하지 않고 단순히 월세 비용만 경비로 계산해 점포를 얻어 오픈 했다가 앞으로 남고 뒤로 밑지는 장사를 하는 사람이 적지 않다. 평당 전세비를 구하려면 권리금과 보증금 12개월치 월세를 모두 더한 뒤 은행의 이자율로 나누면 연간 점포에 들어가는 총비용이 나오고 여기서 나온 금액을 다시 점포 평수로 나누면 그게 연간 평당 전세가격이다.

경쟁점포 조사요령

요즘 사업하는 사람을 보면 경쟁점포 때문에 문을 닫거나 망하는 경우가 많은 것 같다. 그래서 사업을 시작하기 전에 반드시 경쟁점포 조사를 해야할 것 같은데 경쟁점포조사라고 하면 너무 막연하다. 구체적으로 어떤 부분을 어떻게 조사해야 경쟁점포로 인한 피해를 미리 막을 수 있는지 알아보자. 경쟁점포 조사를 하려면 우선 경쟁점포가 어디에 있는지 지도를 만드는게 좋다.

한 동네에는 여러개의 경쟁점포가 존재하기 마련이다. 가령 살롱이라면 바로 집 앞에 살롱이 있어도 100미터 이내에 또 다른 살롱이 존재하고 있고 사람들이 걸어서 이동할 수 있는 거리는 5백미터이므로 우리 고객이 다른 미용실을 이용할 가능성이 충분히 있다고 봐야한다.

아울러 경쟁점포는 같은 업종 외에 다른 업종일수도 있다는 걸 염두에 둬야 한다.

미용실만이 우리 가게 경쟁대상이 아니고 같은 업종인 이용실(블루.나이스..)도 우리 가게의 경쟁업소가 될 수 있으며 나아가 동일업종만 경쟁업소가 아니라 화장품 전문점도 우리 가게의 경쟁상대라는 말이다. 어차피 같은 계층을 고객으로 하는 업종들이기 때문이다.

경쟁점포를 조사할 때는 해당 업소의 주력 상품이나 서비스 내용을 중심으로 조사를 하시고 조사 결과를 정리하다 보면 경쟁점포들의 장점과 허점을 알 수 있어 대책을 세우기가 쉽다.

■ 1단계 경쟁점포 지도 만들기

1. 점포명/ 소재지/ 내점포와의 거리

2. 경영자 이름과 전문성, 외모와 인상/ 자본금 규모

3. 점포의 외관/ 인상/ 평판/ 시설

4. 매장면적 /종업원 수

5. 서비스 방식

6. 방향별 통행량

7. 가격수준

8. 상품구색

9. 추정 매상고 (매장면적 종업원 수 임대료 경영방식 등을 추정해서 예상)

■ 2단계 - 상품정책

. 상품구성 - 브랜드, 주요 타겟 연령층,

. 상품구색 - 최고주력 품목 -기초 상품 조사 (해당 미용실의 고객들이 그 상품 때문에 찾게 되는

 상품으로 그 이유를 파악해야 한다.)

-전략상품 - 일반적으로 다른 미용실에서 취급하지 않는 서비스나 상품))

-중간상품 - 일반적으로 대체가능한 상품

■ 주력상품 및 서비스 분석

해당 점포의 주요 매상원이 되는 품목으로서 주력상품의 판매 가격은 매우 중요한 의미를 갖는다. 또 주력상품의 상한가와 하한가는 우리 점포의 가격 정책에도 중요한 참고 자료가 된다. 앞에서 조사한 항목 중에서 고객들이 경쟁점포를 찾는 가장 중요한 이유에서부터 높은 점포를 매겨서 해당 분야에 대한 대비책을 세워 나가야 한다.

이 중에는 본인의 힘으로 해결할 수 있는 부분도 있고(가령가격이나 상품구색등 ) 그렇지 못한 부분도 있는데(점포 위치나 편의성) 해결할 수 있는 부분 및 해결할 수 없는 부분을 만회할 수 있는 대책을 세운 다음에 창업을 하는 게 좋다.

가령 위치에서 불리하다면 가격 정책으로 밀어붙인다든지, 가격에서 불리하면 규모로 밀어붙인다든지, 특별한 이벤트나 회원제를 도입한다든지, 점주의 인간성과 해당 지역주민과의 밀착도에서 불리하다면 가격정책이나 파격 서비스로 밀어붙인다든지 하는 식이다.

실제로 조사를 할 때는 한 항목 한 항목마다 보다 꼼꼼한 대비와 경쟁력 분석이 필요하다.

점포 계약의 포인트

전체 창업자금중에서 점포구입비에 들어가는 비중은 50%에서 70%에 달하는게 보통이다.

따라서 안전한 계약으 무엇보다 중요하다.

점포에 투자되는 돈은 대부분 회수가능 하지만 점포 입지나 상권특성, 권리관계 등에 따라 투자비의 상당부분을 날릴 수도 있기 때문이다.

첫째 점포 입지는 반드시 직접 현장 확인을 해야 한다. 인근의 세대수, 유동인구수를 체크하고 주변의 경쟁점포, 생활수준, 교통편, 접근의 편이성, 주변 인구의 주통행로, 인근 업종의 면면을 모두 살펴봐야 한다.

둘째, 법률관계를 확인한다. 등기부 등본과 도시계획확인원을 떼보는 건 입지의 양호를 떠나서 재산을 안전하게 지킨다는 차원에서도 필수적이다. 많은 사람들이 이 과정을 생략함으로써 큰 손해를 보고 있다.

등기부 등본은 표제부, 갑구, 을구 3 부분이 있다. 표제부는 점포 건물에 대한 표시를 나타낸다. 갑구는 점포의 소유주, 주소, 이전연월일, 이전원인 등 소유권에 관한 사항을 표시한다. 을구는 소유권 이외의 권리에 대한 사항인 저당권 임차권 지상권같은 사항들이 표시돼있다. 따라서 을구를 자세히 살펴보면 소유권자 이외의 다른 권리관계를 알 수 있다.

등기부 등본은 보통 건물 토지의 소재지인 관할 구역 법원 구내 등기소나 독립 등기소에서 떼볼 수 있다. 주택과 마찬가지로 안전을 기하려면 계약금, 중도금, 잔금을 지불할 때 각각 떼보는게 좋다.

등기부 등본을 확인한 후에는 토지 가옥의 위치 크기 실소유자 등이 등기부 등본과 일치하는가를 봐야 한다. 관할 구청이나 시청에서 토지 가옥대장을 열람하면 알 수 있다.

도시계획확인원 열람도 빼놓을 수 없다. 해당 토지가 재개발지인지 도로로 편입될 지, 업종이 제한돼있는지 를 알 수 있다.

셋째, 계약은 임차인과 임대인 당사자가 직접 하는게 원칙이다. 대리인과 계약을 할 때는 반드시 대리인에게 위임한다는 위임장을 받아야한다. 인감을 찍어야 하므로 인감 증명서와 함께 받으면 된다.

넷째, 계약서에 기록해야 할 사항이 주택보다 더 많다. 임대인과 임차인 중개인을 적는 것은 물론이고 연락처와 중도금 잔금의 금액 지급방법 지급일과 해당 물건의 명도시기, 권리금, 시설하자문제, 시설설비, 중개료 등에 대해서도 기록한다. 점포는 하자 보수나 시설관게에 대해서 명확하게 기록하는게 좋다

다섯째, 차임이 2개월간 밀리면 임대인이 계약을 해지 할 수도 있다. 따라서 점포가 마음에 든다면 계약 유지를 위해서 차임이 밀리지 않도록 해야 한다.